Refinansiering av boliglån

Refinansiering av boliglån har mange fordeler. I denne artikkelen får du en innføring i hva refinansiering av boliglån innebærer, hvilke krav som stilles for å få det innvilget, og gode råd til hva du bør tenke på.

Hva er refinansiering av boliglån?

Refinansiering av boliglån innebærer en endring av boliglånet ditt. Hensikten med å refinansiere boliglånet kan være å bytte bank, endre lånetype, forhandle om rentevilkår, få lengre nedbetalingstid, bake inn kostbar gjeld eller søke om høyere lånebeløp. Nedenfor går vi gjennom hver og en av disse ulike faktorene.

#1. Bytte av bank

Kanskje har du fått et bedre tilbud på boliglånet i en annen bank? Det kan være at du har funnet ut at banken kan tilby en lavere rente eller et større lånebeløp som gjør at du vil bytte bank.

Dette står du helt fritt til. Når du bytter bank, skjer det en refinansiering av boliglånet, fordi lånet endres.

#2. Endre lånetype

Har du fastrentelån og ønsker å bytte til et lån med flytende rente eller motsatt, kan refinansiering av boliglånet gi deg muligheten til dette. En slik endring i låneavtalen vil innebære at lånet refinansieres.

#3. Bedre rentevilkår

Kommer du over et lån med lavere renter i en annen bank, kan du forsøke å ta med dette tilbudet tilbake til banken du er kunde hos. Ved å refinansiere boliglånet, kan du få lavere rente. Dette fordi differansen mellom boligens verdi og lånebeløpet har blitt større; belåningsgraden din er redusert, og du har mer egenkapital stående.

#4. Lengre nedbetalingstid

Et boliglån har en nedbetalingstid på inntil 30 år. Har du betalt ned en andel på lånet, og boligen har økt i verdi, kan det være du ønsker deg mer økonomisk frihet.

Når du refinansierer, kan banken innvilge deg lengre nedbetalingstid enn du hadde igjen på avtalen. En lengre nedbetalingstid betyr at de månedlige kostnadene til renter og gebyrer reduseres. Du bør likevel være bevisst på at de samlede kostnadene kan bli høyere når du velger en lang nedbetalingstid.

#5. Bake inn kostbar gjeld

Ofte brukes refinansiering av boliglån til å bake inn smålån og annen kostbar gjeld. Forbrukslån og kredittkortgjeld er lån uten sikkerhet, og derfor lån som vil koste deg mye samlet sett. De har høy effektiv rente, fordi banken tar en større risiko ved å låne deg penger.

Har du mange slike lån, vil det ofte lønne seg å bake inn dette i boliglånet. Boliglån har lav effektiv rente, og du kan derfor spare mye penger på en slik løsning. Pengene du låner, vil betale ned forbrukslånene, og du slipper derfor å betale renter og gebyrer på flere lån.

Det foreligger ingen krav om hvilken gjeld du kan bake inn boliglånet, så her står du fritt frem til å velge selv. For å få oversikt over hvor mye gjeld du har, og hva som bør refinansieres, kan du besøke Gjeldsregisteret.no.

Tips: Se også refinansiering uten sikkerhet her.

#6. Høyere lånebeløp

Hvis belåningsgraden din har blitt redusert siden du tok opp boliglånet, kan du søke om å få låne mer penger. Dette kan lønne seg om du skal oppgradere boligen eller bygge på, fordi boliglånsrenten er svært lav i forhold til andre lån du kan ta opp til lignende formål.

Hvordan settes renten på refinansiering av boliglån?

Renten du får tilbud om på refinansieringen av boliglånet, vil settes ut fra flere faktorer. Til syvende og sist vil den settes individuelt. Det betyr at du kan få en helt annen rente enn naboen din, selv om dere har samme type lån i samme type bank.

• Bankens vilkår: Boliglån har lav effektiv rente, og dette er derfor et lønnsomt lån å refinansiere. Renten kan variere fra bank til bank. Noen banker har også egne boliglån for unge og grønne boliglån, som kan gi lavere renter enn ordinære boliglån.
• Styringsrente: Norges Banks styringsrente vil legge føringer for den renten banken kan tilby sine kunder. Styringsrenten kan justeres opp eller ned seks ganger i året. I 2024 har den ligget stabilt på 4,5%.
• Din økonomiske situasjon: Økonomien din vil påvirke hvilken rente du får tilbud om. God inntekt, lite gjeld og en ryddig betalingshistorikk vil være positivt for deg. Har du mye gjeld og ustabil inntekt, kan banken skru opp renten for å kompensere for risikoen de tar ved å innvilge deg lån.
• Belåningsgrad: Hvilken belåningsgrad du har, vil også påvirke renten. Det betyr at mer egenkapital kan påvirke rentesatsen positivt.

Hvem kan få refinansiering av boliglån?

#1. Krav til alder, bosted, betalingshistorikk og sikkerhet

Først og fremst må du eie en bolig og ha et vanlig boliglån. Et vanlig boliglån krever at du stiller med sikkerhet, og derfor setter pant i boligen din.

Alle banker krever at låntakere er over myndighetsalder, mens noen opererer med høyere alderskrav. I tillegg må du ha fast bostedsadresse i Norge. Betalingsanmerkninger vil gi deg avslag på søknaden om refinansiering av boliglån.

#2. Krav til maksgjeld og renteøkninger

Alle långivere i Norge må forholde seg til utlånsforskriften. Her foreligger det noen regler som er aktuelle om du skal refinansiere boliglånet.

Blant annet står det her at totalgjelden din ikke kan være høyere enn fem ganger inntekten din.

Det betyr at om du har en inntekt på 500 000 kroner, kan du ha maksimalt 2,5 millioner kroner i gjeld. Hvor mye gjeld du har, kan derfor påvirke sjansen din til å refinansiere boliglånet, og særlig om du har mange smålån og kostbar gjeld i tillegg til boliglånet.

Det kreves også at du ikke tar opp mer gjeld enn at du tåler en renteøkning på fem prosentpoeng. Er renten ved inngåelsen av lånet på 5%, skal du altså greie å betjene lånet selv om renten øker til 10% i løpet av lånets løpetid.

Tips: Se også refinansiering av billån uten sikkerhet.

#3. Krav til belåningsgrad og egenkapital

Til slutt må vi nevne kravet om belåningsgrad. For boliglån kreves det at du har minst 15% i egenkapital. Du kan selvsagt stille med mer egenkapital enn dette. Har du 15% i egenkapital, er lånebeløpet på 85% av boligens verdi.

For at du skal kunne få refinansiering av boliglånet, må du ha betalt ned litt på lånet, slik at denne belåningsgraden er redusert. Hvis belåningsgraden din er på 70%, har du nå 30% egenkapital, og da har banken litt å gå på i denne differansen mellom lånebeløp og boligens verdi.

Gode tips til deg som skal refinansiere boliglånet

• Sørg for god kredittscore ved å betale ned kostbar gjeld og gjeld med betalingsanmerkninger.
• Sammenlign flere tilbud fra ulike banker, både med hensyn til renter, gebyrer, lånebeløp og nedbetalingstid.
• Tenk godt gjennom hvor lang nedbetalingstid du trenger, og sørg for at du velger en plan som passer deg og din økonomi.
• Et budsjett kan hjelpe deg til å skaffe mer oversikt over hvor mye du har råd til å betale på lånet hver måned.
• Sørg for at du har økonomi til å betjene lånet også ved et eventuelt rentehopp.

Oppsummering

1. Refinansiering av boliglån innebærer å endre på det opprinnelige boliglånet. Dette kan skje ved bytte av bank, forhandling om bedre vilkår på lånet, økning av lånebeløpet, eller om du ønsker å bake inn kostbar gjeld i boliglånet.
2. Å refinansiere boliglånet kan være et smart tiltak om du har mange smålån og kredittkortgjeld. Slike usikrede lån er dyr gjeld, fordi den effektive renten er høy. Boliglån har markedets laveste rente, og du kan dermed spare penger på renter og gebyrer ved å bake det inn i boliglånet.
3. For å få innvilget refinansiering av boliglånet, må belåningsgraden være redusert siden oppstarten av låneavtalen, og boligen bør ha økt i verdi.
4. Før du bestemmer deg for å refinansiere boliglånet, bør du undersøke flere tilbud hos ulike banker, og sammenligne disse.
5. Tenke godt gjennom hvor lang løpetid du bør gå for.
6. Et budsjett vil være et smart verktøy for å få bedre oversikt over hvor mye penger du har til overs månedlig til betjening av lånet.