Lån med sikkerhet i bolig

Velg lånebeløp: 123
100 000 kr 500 000 kr
Velg nedbetalingstid: 123
1 år 15 år
Lånebeløp: / Nedbetalingstid: är
MånedsbeløpEff.RenteUtbetaling
Se her for flere banker

Et lån med sikkerhet i bolig er den billigste løsningen når du skal refinansiere dyr og usikret gjeld. I denne artikkelen ser vi nærmere på nisjebanker som yter denne typen lån når sparebankene sier nei. Les videre dersom du skal samle smålån og kreditter billigst mulig, kvitte deg med betalingsanmerkninger, eller trenger mellomfinansiering.

Artikkelen har fokus på de følgende temaene:

To kategorier av banker som tilbyr lån med sikkerhet i bolig

Nisjebanker som Bank2 og Svea Finans sier ja der andre banker sier nei. Du kan blant annet får låne til refinansiering selv om du har betalingsanmerkning.

Vi kan skille mellom to kategorier banker som tilbyr lån med sikkerhet i bolig. Den første er kjente selskap som Nordea, DNB og Sparebank1. Den andre er nisjebanker som yter lån med sikkerhet i de tilfellene der vanlige sparebanker ofte gir avslag.

Vi skal ta for oss lånene fra begge, med hovedvekt på nisjebankene. Disse er de mest aktuelle for problemstillingene du kan lese om i neste avsnitt.

Hvem låner fra nisjebankene?

Det er spesielt tre situasjoner som er aktuelle når folk søker om lån med sikkerhet fra nisjebankene.

  • Betalingsanmerkning – Majoriteten av de som låner fra nisjebankene er personer som har betalingsanmerkninger. Anmerkningen vil som regel føre til automatisk avslag på lånesøknader i andre banker. I slike tilfeller er det kun bankene vi omtaler her som kan hjelpe.
  • Mellomfinansiering – Får du avslag på søknaden om  mellomfinansiering i forbindelse med bytte av bolig, kan banker som Kraft Bank, Bluestep og Bank2 være løsningen. De er som regel mer velvillige til å stille med mellomfinansiering enn andre banker.
  • Boliglån – Noen søkere får avslag fra de vanlige sparebankene fordi inntektene anses som for variable. Dette gjelder spesielt personer som er selvstendig næringsdrivende. For disse er det ofte lettere å få lån fra nisjebankene som vi tar for oss i denne artikkelen.

I utgangspunktet vil du få avslag på alle typer søknader om lån eller kreditter dersom du har betalingsanmerkninger. Unntaket er nisjebankene som vi fokuserer på i denne artikkelen.

Finne det beste lånet med sikkerhet

Du kan spare deg for litt tid og bryderi dersom du skal ha lån med sikkerhet fra en nisjebank. Det finnes nemlig flere dyktige låneagenter som representerer også denne typen finansselskap. Bruker du en agent trenger du sannsynligvis sende kun en enkelt søknad. Du mottar da potensielt maksimalt antall tilbud, og kan velge det rimeligste alternativet.

Fordelene er disse:

  • Du sparer tid.
  • Du slipper å finne frem til alle aktuelle banker.
  • Du mottar flere tilbud slik at du kan sammenligne betingelsene.
  • Å bruke en låneagent er gratis for den som søker om lån.

Aktuelle låneagenter som tilbyr lån med sikkerhet i bolig

Vi vurderer disse tre låneagentene blant de mest egnede for både usikrede forbrukslån og denne typen lån med sikkerhet. Alle tre agentselskapene representerer flere av de aktuelle bankene, og de er kjente for sin gode og effektive service.

Lendo – Låneagenten innhenter inntil 18 tilbud på lån uten sikkerhet (vanlige forbrukslån). I tillegg samarbeider Lendo med disse 6 bankene som alle tilbyr lån med sikkerhet.

Partnerbanker:

  • Instabank
  • Bluestep
  • Kraft Bank
  • Svea Finans
  • Nordax Bank
  • Bank2

Axo Finans – Dette agentselskapet har hele 21 partnerbanker i porteføljen, der de fleste tilbyr lån uten sikkerhet. Som Lendo representerer Axo Finans 6 banker som tilbyr lån med sikkerhet. Dette er de samme bankene, med kun ett unntak.

Partnerbanker:

  • Instabank
  • Bluestep
  • Kraft Bank
  • Svea Finans
  • Nordax Bank
  • Mybank

Uno Finans – Låneagenten innhenter for tiden inntil 13 lånetilbud, hvorav 4 kommer fra banker som tilbyr lån med sikkerhet.

Partnerbanker:

  • Bluestep
  • Kraft Bank
  • Mybank
  • Bank2

Du bør ikke sende søknad via mer enn én låneagent. Hvis du vil ha tilbud fra samtlige banker er det bedre å velge én låneagent, og deretter sende en direkte søknad til de bankene agenten ikke representerer.

Lånesummer, lånetid og belåningsgrad

Lånemulighetene dine begrenses først og fremst av verdien på boligen og betalingsevnen din. Begge faktorene påvirker også rentebetingelsene.

Maksimal lånesum og lånetid du får hos nisjebankene oppgis ikke alltid. Når det gjelder lånesummen skyldes dette at banken vurderer hver enkelt søknad i forhold til markedsverdien på boligen, og betalingsevnen din. De fleste tilbyr store nok lån uansett. De vanligste lånegrensene er enten 5 millioner eller 7, 5 millioner.

Lånetiden velger du selv, men normalt inntil maksimalt 30 år. Noen av bankene har maksimal lånetid på 25 år.

Kravet til belåningsgrad på pantet er i henhold til retningslinjene fra Finanstilsynet. Er det en vanlig bolig du stiller som pant kan du låne inntil 85% av markedsverdien, mens for fritidseiendom er det vanlig med inntil 75% av markedsverdien.

Rentene og gebyrene varierer på lån med sikkerhet

De nominelle rentene på lån fra nisjebankene ligger på omtrent 4% til 5% per i dag. Hva de effektive rentene blir vil variere i forhold til størrelsen på etableringsgebyret, og antall terminer på lånet.

Merk deg at etableringsgebyret kan variere en god del fra bank til bank. Noen krever en fast sum mens andre krever en prosentsats av summen du låner. Når du skal sammenligne flere tilbud er det uansett totalkostnadene (renter pluss gebyrer) du bør fokusere på. Selv om et lån har de laveste rentene kan det fortsatt bli dyrere enn andre dersom etableringsgebyret er høyt.

Utover gebyr for etablering krever de fleste omtrent 50 kroner for hver månedlige terminbetaling. Det vil også tilkomme et gebyr på omtrent 500 kroner for tinglysing av pantet.

Lån med sikkerhet i egen bolig eller kausjonist

Majoriteten av nisjebankene kan akseptere at sikkerheten stilles av en annen person enn låntakeren (kausjonist). Kausjonisten er da vanligvis låntakerens ektefelle, samboer, foreldre eller øvrig familie.

Det beste er naturligvis at låntakeren også stiller med pantesikringen. Å påta seg kausjonsansvar innebærer en risiko som man bør sette seg grundig inn i på forhånd.

Les lenger ned i artikkelen dersom du skal søke om lån med kausjonist. Les også Forbrukerrådets gjennomgang av kausjonsansvar på Finansportalen.

Førsteprioritet på panterettigheten

Å være inne i boligmarkedet er spesielt viktig når boligprisene stiger. Derfor bør du unngå så langt det lar seg gjøre å bli tvunget å selge leiligheten din.

Når en bolig eller et annet objekt tas i pant for et lån blir pantet tinglyst. Pantet blir registrert i Brønnøysundregistrene (Eiendomsregisteret) og hos Statens Kartverk.

Som en hovedregel er det slik at den utlåneren som tinglyser rettigheten først får såkalt førsteprioritet i pantet. Denne utlåneren har dermed krav på å sitt lån oppgjort først når boligen selges.

Derfor må du som regel flytte boliglånet til den nye banken din dersom du skal låne store summer til en refinansiering.

Flytting av boliglånet

Om du får innvilget et lån til refinansiering med sikkerhet hos banker som Bluestep, Kraft eller Bank2, så vil den nye banken ta seg av flyttingen av lånet. De gjør opp det gamle boliglånet ditt, tar seg av ny tinglysningen, og får pantet registrert i de relevante registrene.

Fordi det meste foregår digitalt, inkludert det at du signerer den nye låneavtalen med BankID, vil hele prosessen kunne gjøres svært raskt.

Det er  enklere for deg når banken tar andreprioritet i pantet.  Løsningen er vanlig når belåningsgraden på boligen ikke er for høy.

Banken kan akseptere andreprioritet på pantet

Bankene kan akseptere såkalt andreprioritet i pantet, noe som gjør prosessen med å få lån til refinansiering enklere. Andreprioritet betyr også at du ikke blir tvunget til å flytte det eksisterende boliglånet.

Imidlertid må pantet ha tilstrekkelig verdi. Har du for eksempel en bolig som er verdt omtrent 2 millioner kroner, og boliglånet er på 85% av verdien, er det ikke så mye mer igjen å låne på.

Riktignok vil det gjenstå omtrent 15% dersom banken din må fremtvinge et slag for å få oppgjør ved et mislighold. Men, dette gir den nye banken lite å gå på. Det er nemlig ikke sikkert at verdifastsettelsen av boligen er reell, og verdien kan også ha sunket siden boligens verdi ble fastsatt.

Lånesum når banken aksepterer andreprioritet

Hvis banken ikke kan låne deg nok til at du får refinansiert hele gjelden må du prioritere. Kvitt deg med de dyreste kredittene først. Alternativet er å be for eksempel foreldre om stille som kausjonist for deler av lånet.

Når du søker du om et lån med sikkerhet der bankens pant vil ha andreprioritet er naturligvis låneummene lavere. Banken må være sikre på at de får tilbake pengene ved et eventuelt mislighold. Derfor er det vanlig i slike tilfeller at du får tilbud om lavere lånesummer enn det du søkte om.

Eksempel:

  • Du har et boliglån hos DNB på 1 million.
  • DNB har førsteprioritet på panteretten.
  • Boligens verdi er 2,5 millioner.
  • Du søker om et lån på 1 million med andreprioritet i pantet fra for eksempel Bank2.
  • Bank2 mener at de ikke har nok sikkerhet i pantet, og tilbyr i stedet et lån på 700 000 kroner.

Har du ikke skaffet deg BankID? Du får hjelp av banken du bruker til vanlig med å skaffe deg elektronisk identifikasjon.

Lån med sikkerhet fra vanlige sparebanker

Det er billigere å låne med sikkerhet i bolig fra vanlige sparebanker enn nisjebankene som vi har omtalt. Årsaken er kort og godt den at nisjebankene tar høyere risiko. Dette krever de betalt for. Forskjellen på rentebetingelser kan også bli ganske betydelig.

Per i dag er forholdet omtrent slik:

  • Sparebanker som DNB og Nordea – Nominelle renter rundt 2%.
  • Nisjebanker som Bank2 og Bluestep – Nominelle renter rundt 4%.

I og med at det som regel er snakk om høye lånesummer vil selv små renteforskjeller utgjøre mye penger på sikt.

Nisjebanker er en midlertidig løsning for deg som trenger lån med sikkerhet

Låner du for eksempel 2 millioner over 25 år fra en nisjebank, vil kostnadene i de fleste tilfeller bli betydelig høyere enn om boliglånet var i en vanlig sparebank. Derfor bør nisjebankene ses på som en midlertidig løsning.

Det er greit å ty til løsningen når du ikke har billigere eller andre alternativer. Må du få refinansiert for å bli kvitt dyr gjeld fra kredittkort og forbrukslån er nisjebankene et godt alternativ. Dette gjelder spesielt om du har betalingsanmerkninger.

Flytt lånet så snart du kan

Selv ørsmå forskjeller i renter kan utgjøre mye penger på et boliglån, spesielt når nedbetalingstiden er lang. Derfor er det smart å undersøke rentebetingelsene i andre banker periodevis. Flytt lånet så snart det lønner seg.

Å ha et boliglån gående i 25 år i banker som Svea Finans og Bluestep er det samme som å kaste bort penger. Dette fordi det finnes billigere alternativer. Du står heldigvis fritt til å flytte lånene dine når som helst. Det gjelder bare å finne en bank som aksepterer søknaden din.

Så snart du har fått ryddet opp i økonomien bør du starte prosessen med å se om en vanlig sparebank er villig til å overta lånet ditt. Har du lånt for å innfri gjeld som er tilknyttet en betalingsanmerkning vil sjansene dine øke betraktelig for å finne en velvillig bank.

En betalingsanmerkning skal slettes så snart den underliggende gjelden er oppgjort. Dette betyr at du stiller med blanke ark når du søker om nye lån.

Fått bedre økonomi?

Vær også oppmerksom på at dersom boligen din stiger i verdi vil din låneevne øke. En verdistigning vil dermed gjøre at en vanlig sparebank kan være villig til å overta lånet fra nisjebanken du bruker.

Det samme gjelder dersom du har økt inntektene dine, redusert gjelden, eller på annet vis blitt mer kredittverdig.

Viktig om forskjeller og endringer i renter

Husk at alle tall på renter vi bruker her er kun ment som illustrasjoner. Rentene endrer seg i bankene kontinuerlig i forhold til utlånsrenten fra Norges Bank, og i forhold til markedskreftene. Prinsippene blir imidlertid de samme. Grovt sagt vil de nominelle rentene fra en nisjebank ligge omtrent 2% over det du finner i sparebankene.

Samtidig er det viktig å være klar over at det er forskjeller også mellom nisjebankene. Sørg for at du finner det billigste alternativet, uansett som du bare bruker nisjebanken for en kort periode.

Sett deg inn i hva som skal til for å få finansieringen på plass. I de neste avsnittene kan du lese om hvordan alle banker vurderer en søknad om lån med sikkerhet i bolig.

Kredittvurdering og krav fra myndighetene

For at en bank skal kunne yte et lån må de foreta en kredittvurdering. Dette gjelder uansett om lånet er med eller uten sikkerhet. Myndighetene stiller krav til hvordan vurderingen skal foretas.

Betalingsevne:

  • For å få låne må du ha inntekter nok til å kunne betjene din totale gjeldsbyrde. Det betyr som regel at du må ha fast inntekt fra jobb eller trygd.
  • Inntektene må være tilstrekkelige til at du tåler en renteoppgang på inntil 5%.
  • Banken må ta hensyn til at du skal ha midler nok til øvrig livsopphold.
  • Banken skal ikke yte lån som gjør at din totale gjeld overstiger 5 ganger årsinntekten din.
  • Kredittrammer du har i kredittkort skal medregnes som gjeld så lenge rammen er over 25 000 kroner.

Betalingsvilje:

  • Banken skal i utgangspunktet ikke gi deg lån dersom du har vist manglende betalingsvilje. I praksis betyr dette at en betalingsanmerkning vil føre til avslag på søknaden.
  • Inkassosaker kan også føre til avslag, selv om de ikke har resultert i betalingsanmerkninger.
  • Unntaket er altså nisjebankene som faktisk yter lån i slike tilfeller.

Bankene kan fravike fra myndighetenes retningslinjer

Myndighetene har bestemt at det skal være litt lettere å få lån til refinansiering dersom du får lavere utgifter på gjelden.

Å yte et lån til en person med betalingsanmerkning er et fravik som nisjebankene kan gjøre i gitte tilfeller. De kan også fravike fra det nevnte kravet om at den totale gjelden din ikke skal overstige 5 ganger inntektene.

  • For at banken skal kunne fravike fra retningslinjene må det kunne dokumenteres at de totale gjeldskostnadene dine blir redusert.

Dette kravet oppfyller de fleste som refinansierer fordi de har dyre forbrukslån og kredittgjeld, og ofte samtidig med betalingsanmerkninger. Så snart lånet er flyttet og den dyre gjelden oppgjort, vil låntakeren få bedre økonomi.

Har du høy gjeld og skal søke om lån? Kvitt deg med alle kredittkort som står i ditt navn! Kredittrammen reduserer lånemulighetene dine selv om du ikke har brukt kortene.

Kausjonsansvar – dette bør du vite

Kausjonistens ansvar vil inntreffe dersom den som låner misligholder gjelden. Dette vil som regel medføre at utlåneren krever at kausjonisten innfrir eller overtar lånet. I verste fall kan utlåneren fremtvinge et salg av objektet (som regel bolig eller annen eiendom) som kausjonisten stilte som pant.

En kausjonist har rett til å stille et regresskrav mot låntakeren. Om kausjonisten lykkes med å drive inn kravet er en annen sak. Personer som misligholder gjeld på store summer har ofte begrenset inntekter.

Disse spørsmålene bør både låntakeren og kausjonisten tenke nøye igjennom før lånet tas opp. Be gjerne om rådgivning fra en advokat eller en rådgiver i banken din.

Type kausjonsansvar er viktig

Et viktig moment i sammenhengen med kausjonist er hvilken type kausjonsansvar banken krever. Juridisk skilles det mellom såkalt selvskyldnerkausjon og simpel kausjon.

Selvskyldnerkausjon innebærer at utlåneren kan kreve at kausjonisten gjør opp lånet så snart låntakeren har misligholdt det. Dette er også den typen kausjon bankene vil kreve. I og med at lånesummene som regel er høye vil banken også kreve såkalt realkausjon. Det vil si at kausjonisten må stille med pant i bolig eller annen omsettelig eiendom.

Dersom du trenger kausjonist til kun et lite lånebeløp kan det holde at kausjonisten stiller med penger som sikkerhet. Summen settes da på sperret konto, og kausjonisten får tilbake pengene så snart gjelden er innfridd.

Trenger du kun delvis kausjon?

Det ofte ikke nødvendig med en kausjonist som garanterer for hele lånesummen. Et typisk eksempel er når lånebehovet er høyere enn verdien på boligen. Vi kan eksemplifisere dette slik:

  • Låntakeren trenger 300 000 kroner til å innfri kredittkortgjeld og smålån.
  • Verdien på boligen er 2 millioner.
  • Det eksisterende boliglånet er på 1,6 millioner.
  • Låntakeren kan dermed kun låne inntil 100 000 kroner før belåningsgraden når grensen på 85%.

I et slikt tilfelle vil det være naturlig at nisjebanken yter hele lånet du trenger, men der en kausjonist er nødt til å garantere for den summen som overstiger 85% av boligens verdi. I dette eksempelet vil det si at kausjonisten kun må garantere for 200 000 kroner.

Lån med sikkerhet i bolig fra sparebank

Når du har gjort opp gjeld som er tilknyttet en betalingsanmerkning blir det lettere å få ja på søkand om boliglån fra en vanlig sparebank.

De fleste som låner med sikkerhet i bolig fra en nisjebank har enten betalingsanmerkninger eller for svak økonomi til at sparebankene vil yte lånet. Her skal vi sammenligne kostnadsbildet for å illustrere viktigheten av det å flytte lånet tilbake til en sparebank så snart du får muligheten.

Eksempelet vi bruker tar utgangspunkt i følgende:

  • Boliglånet er på 2 millioner kroner.
  • Boligens verdi er 2,5 millioner.
  • Belåningsgraden er dermed på 80% .
  • Nedbetalingstiden er 25 år.

Med dette som utgangspunkt vil da den omtrentlige prisforskjellen mellom et lån i en sparebank og en nisjebank kunne se slik ut:

  • Lån fra sparebank.
  • 2 millioner kroner over 25 år.
  • Effektive renter cirka 2,5%.
  • Totalkostnad over 25 år blir cirka 682 000 kroner.

Versus

  • Lån fra nisjebank.
  • 2 millioner kroner over 25 år.
  • Effektive renter cirka 6,5%.
  • Totalkostnad over 25 år blir cirka 1,9 millioner kroner.

Forskjellen i totalkostnader er som vi ser veldig høy. Dette viser viktigheten av å bruke nisjebankene kun som en midlertidig løsning.

Derfor lønner det seg å refinansiere gjennom nisjebank

Den store forskjellen i totalkostnader bør ikke skremme deg bort fra å vurdere en nisjebank dersom du har mye gjeld fra for eksempel forbrukslån og kredittkort. Rentene på disse produktene er betydelig høyere, og du vil uansett kunne spare store beløp på å refinansiere.

Dersom vi bruker de samme tallene som i eksempelet ovenfor vil totalkostnadene dine per måned bli omtrent slik.

  • Lån i sparebank på 2 millioner.
  • Effektive renter cirka 2,5%.
  • Månedskostnad cirka 4 000 kroner.
  • Lån i nisjebank på 2 millioner.
  • Effektive renter cirka 6,5%.
  • Månedskostnad cirka 10 000 kroner.

Forskjellen i kostnader per måned er altså cirka 6 000 kroner. Har du store forbrukslån eller høy kredittkortgjeld betaler du nok likevel betydelig mer enn denne forskjellen per måned. Rentekostnadene for gjeld på kun 100 000 kroner fra et kredittkort er på minst 2 500 kroner i måneden. Med andre ord vil et lån med sikkerhet i bolig nesten alltid være en billigere løsning, uansett hvilken bank du får låne fra.

Knepet er som vist å flytte lånet tilbake til en billigere sparebank så snart du får anledning.

Sett deg godt inn i de ulike alternativene du har dersom du skal refinansiere dyr gjeld. Les vår temaside om refinansiering. Du finner også nyttige tips om privatøkonomi på vår blogg.

Oppsummering av lån med sikkerhet i bolig

I de siste årene har det kommet en rekke nisjebanker som yter lån med sikkerhet i bolig der de vanlige sparebankene sier nei. Som oftest dreier det seg om låntakere som har betalingsanmerkning og som trenger å få refinansiert dyr gjeld tilknyttet anmerkningen. I noen tilfeller brukes nisjebankene også til mellomfinansiering i forbindelse med kjøp og salg av bolig, eller som boligbank fordi sparebankene sier nei.

Nisjebankene er som regel den eneste løsningen for personer med betalingsanmerkninger. Økonomisk sett er det betydelig billigere å få refinansiert blant annet forbruks- og kredittgjeld fra banker som Bluestep og Bank2. Men, disse bankene er samtidig noe dyrere enn banker som Nordea og DNB.

Derfor er nisjebankene som regel kun en midlertidig løsning i tilfellene der banker som Nordea og DNB sier nei på søknaden om lån til refinansiering. Som med alle andre lån lønner det seg å flytte til et billigere alternativ så snart du finner en velvillig bank.

For å få låne må du enten stille med egen bolig som sikkerhet eller med kausjonist. Er lånesummen tilstrekkelig lav vil det kunne holde at nisjebanken kun tar andreprioritet i pantet. En kausjonist kan også garantere for kun deler av lånet.

Meny